מס רכישה / שבח / היטלי השבחה ומה שביניהם
מיסים ומה שביניהם
לקוחותינו יודעים ומבינים את ההיבטים הכרוכים בעריכת עסקה לרבות תשלומי מס עוד טרם חתימה על הסכם מחייב אשר במקרים מצערים עלול להביא אנשים לשלם פיצויים וסכומי כסף גבוהים לחינם ובעיקר בשל העובדה שלא תכננו מספיק טוב את ההליך מתחילתו ועד סופו, במאמר הבא נציג מס' נושאים חשובים מאוד העוסקים במיסים החלים בעסקאות מכירה ורכישה, אלה מהווים אבני בוחן בעריכת עסקה במקרקעין ונגזרותיה , המלצתנו בדקו היטב את המצב אליו אתם עומדים להיכנס על מנת שתמצאו ערוכים בהתאם.
מס רכישה
דירת מגורים מזכה
רגע לפני שנרד לחישובי המס הנדרשים לידיעתכם טרם כריתת הסכם מכר יש להבין את המשמעות של דירת מגורים מזכה והקריטריונים להגדרתה, רכישת דירה ראשונה ליחיד (או לתא משפחתי אחד), מלווה לרוב בפטור מלא או בהנחה משמעותית מתשלום מס רכישה ברכישת דירת מגורים ראשונה, יהיה היחיד פטור מתשלום של מס רכישה, כשגובה הדירה לא יעלה על 1,805,545 ₪ (סכום זה מתעדכן מפעם לפעם ע"י רשות המיסים). גם בסכום העולה על הסכום האמור, ישולם מס רכישה נמוך של 3.5% בלבד, בגין המדרגה שבין 2,141,605-5,525,070 ₪ על החלק העולה על 5,525,070-18,416,900 ישולם 8%, על החלק העולה על 18,416,900 ₪ ישולם 10% .(בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש דירת מגורים יחידה מיום 16.1.2022 ועד 15.1.23.
זוהי בשורה משמעותית עבור רוכשי דירה ראשונה, הואיל ורוכשי דירה שנייה ואילך חייבים בתשלום מס רכישה גבוה בהרבה.
מס הרכישה מבחין בין מי שרוכש את דירתו הראשונה אשר בד"כ ובכפוף להוראות חוק יוכל ליהנות לרוב מפטור או מתשלום מס מופחת לא כך המצב כשאר אדם רוכש דירה שנייה מקרה מוג זה יידרש לשלם מס רכישה גבוה משמעותית על החלק שעד 5,525,070 ישולם 5%, על חלק העולה על 5,525,070 10%.
אנו למדים כי רכישת דירה ראשונה ליחיד (או לתא משפחתי אחד), מלווה לרוב בפטור מלא או בהנחה משמעותית מתשלום מס רכישה. כך למשל, ברכישת דירת מגורים ראשונה, יהיה היחיד פטור מתשלום של מס רכישה, כשגובה הדירה לא יעלה על 1,744,505 ₪ (סכום זה מתעדכן מפעם לפעם ע"י רשות המיסים). גם בסכום העולה על הסכום האמור, ישולם מס רכישה נמוך של 3.5% בלבד, בגין המדרגה שבין 1,744,505 ל-2,069,205. זוהי בשורה משמעותית עבור רוכשי דירה ראשונה, הואיל ורוכשי דירה שניה ואילך חייבים בתשלום מס רכישה גבוה בהרבה, כפי שפורט לעיל.
מצב רישומי תקין של הדירה /הבית ברצונכם לרכוש טרם חתימה על הסכם המכר עליכם לבדוק, לצערנו אנו נתקלים לעיתים קרובות במצבים בהם "הממכר" אינו רשום כדירה ובמקרים מסוג זה לא ניתן ליהנות מפטורים והקלות עצם האמור לכן רק עו"ד המתמחה במקרקעין מכיר ויודע את מכלול הבדיקות המקדמיות ואת השלכות הממצאים.
לא פעם כאשר אנשים יודעים ובטוחים שהדירה שברצונם לקנות זוהי דירתם היחידה שוכחים הם שנרשמו הם בחלק מזכות הדירה בהמשך לירושה וכו', כאשר קיים עולה מצב מסוג זה על אף שמבחינת רשויות המס נלקחים בחשבון כתא משפחתי אחד, לא ייהנו מהפטורים ומההקלות במס רכישה שיש ברכישת דירת מגורים ראשונה, הואיל וזו תחשב עבורם דירה שנייה.
משפרי דיור - דירה חלופית
החוק מטיב גם עמכם, ברכישת דירה חליפית לדירת מגורים יחידה מאפשר לקונה גם לרכוש תחילה את הדירה החדשה וליהנות מפטור ממס רכישה, כאילו זו דירתו היחידה, ובתנאי שימכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, על רוכש הדירה למכור את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים ממועד שנמסרה לו החזקה בדירת הקבלן. משפרי דיור יכולים גם ליהנות מפטור מתשלום מס שבח, והכול לפי העילות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין.
נכה, נפגע צה"ל, עולה חדש
קבועים מספר מצבים שבהם הרוכש/המוכר זכאי לפטורים או הקלות נוספות ורצוי שעורך הדין שמלווה את העסקה יוודא שבדק את כל הזכויות העומדות ללקוח. עורך דין המתמחה במקרקעין יערוך את הנדרש לרבות בדיקה מקיפה של והתא המשפחתי של נסיבותיו, ובהם גילו, מצבו הפיזי גופני, נכויות, עולה חדש, תושב חוזר ועוד...
מס שבח
בבואנו לשער את עלויות מיסי השבח יש להתייחס להוראות ולקריטריונים הקבועים מהי "דירה יחידה" הפטור ממס שבח ניתן למי שמוכר את דירתו היחידה, העונה להגדרת דירת מגורים מזכה. כדי ליהנות מהפטור ישנם מספר תנאים: הדירה הנמכרת חייבת להיות דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק, על המוכר להיות תושב ישראל, זו דירתו היחידה של המוכר (שימו לב לחזקת התא המשפחתי), המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה ולא חלק ממנה, המוכר בעלים של הדירה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה דירת מגורים וכן תנאים נוספים ניתן גם פטור ממס שבח למשפרי דיור, אשר בזמן שקנו דירה חדשה וכעת מוכרים את דירתם הקודמת, קיימת תקופת חפיפה בה יש להם שתי דירות במקביל.
הוראות החוק הרלוונטיות קובעות שבמכירת דירה יש לשלם מס שבח בגין השבחתה, מהרווח שבין רכישתה למכירתה, אלא אם עונה היא להגדרות המתאימות הלקוח ייהנה מפטור מתשלום מס שבח. טרם עריכת עסקה יש לבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס שבח, לעיתים מדובר סכומים גבוהים הנאמדים במאות אלפי שקליום ויותר ומשפיעות משמעותית של מכלול ההיבטים וכדאיות העסקה.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, או תשלום מס שבח מופחת לפי שיטת החישוב הליניארי המוטב, תחול רק כאשר הדירה רשומה כדירה באופן תקין מקובל.
יחיד שאינו זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין שזו אינו דירתו היחידה הנמכרת, הנחשב מרובה דירות, עדיין יוכל ליהנות מתשלום מס שבח מוטב, בהתאם לתקופת בעלותו בנכס, גם השבחות אשר ביצעתם בנכס נכללות בשומה המוגשת ע"י עו"ד שלכם ומפחיתות את הרווח הנצבר.
היטל השבחה
היטל ההשבחה הינו מס עירוני המוטל לרוב על המוכר ומשולם על ידו לעירייה/ רשות בגין החלטות ותוכניות שמכלילה ומשבחת עצם היותה את הנכס שברצונך למכור. חשוב לציין מפורשות בחוזה על מי הוא חל, בכדי להימנע מחוסר בהירות ומחלוקות העוסקות באחראי לתשלום ולהימצא ערוכים לתשלום מראש, עו"ד מקצועי יבדוק מראש מה המיסים אדר עתידים להידרש מאת הרשות האמונה ומה גובהם.
חשוב לציין היערכות למיסים החלים במסגרת העסקה הינם מהותיים לסיומה, בכל מקרה בו לא משולמים מיסים יחולו פיגורים ורביות גבוהים מאוד לרבות העובדה החשובה ללא הסדרת התשלומים החלים לא ניתן לסיים את ההליך הרישום והבעלות בגין הזכות.